Di Turki Inflasi Yang Tinggi Mendorong Penjualan Rumah

Di Turki Inflasi Yang Tinggi Mendorong Penjualan Rumah – Permintaan di pasar perumahan Turki, dipicu oleh terburu-buru untuk melindungi tabungan dari melonjaknya inflasi, kemungkinan akan meningkat meskipun harga meroket kecuali jika inflasi menunjukkan tanda-tanda mereda.

Harga rumah di Turki telah mengalami kenaikan yang mengejutkan, didorong oleh kombinasi faktor, termasuk terburu-buru untuk real estat di antara orang kaya untuk melindungi tabungan mereka dari inflasi, yang telah mencapai tingkat tahunan hampir 50%.

Permintaan di pasar perumahan telah menentang kenaikan harga yang tajam, berjalan 10 poin persentase di atas tingkat inflasi, mendorong harga lebih tinggi lagi. Pasokan, sementara itu, telah menyusut di tengah perlambatan investasi baru akibat dari kenaikan biaya besar di sektor konstruksi.

Mengindahkan tekanan dari Presiden Recep Tayyip Erdogan, Bank Sentral Turki memangkas suku bunga kebijakannya sebesar 500 basis poin dalam empat bulan terakhir tahun 2021 meskipun inflasi melonjak dan dengan mengorbankan memicu kemerosotan lira Turki. Pemotongan tersebut membawa suku bunga kebijakan bank menjadi 14% pada Desember karena inflasi konsumen tahunan naik menjadi 36% dan inflasi produsen mencapai hampir 80% pada akhir tahun.

Kebijakan kontroversial memicu pelarian ke mata uang keras dan emas karena imbal hasil riil pada lira jatuh jauh ke wilayah negatif. Memang, mereka yang menaruh uang mereka dalam mata uang keras dan emas tidak hanya mampu mengimbangi dampak inflasi tetapi juga menghasilkan keuntungan nyata setiap tahun.

Menurut data Januari oleh Institut Statistik Turki (TUIK), dolar AS menghasilkan keuntungan nyata tertinggi 23% selama setahun, diikuti oleh emas (ingot) dengan 19,7% dan euro dengan 14,5%, sementara mereka yang mengandalkan deposit Bunga (gross) dan obligasi pemerintah secara riil merugi masing-masing sebesar 22,75% dan 32,7%.

Dengan latar belakang inilah banyak orang beralih membeli real estat untuk melindungi tabungan mereka dari inflasi. Penjualan rumah telah meningkat pada tahun 2020 dan kehilangan sedikit momentum tahun lalu bahkan ketika harga naik sekitar 60%.

Di Istanbul, kota terbesar Turki di mana kenaikan harga tahunan mencapai 63%, rata-rata harga apartemen per meter persegi adalah 121% lebih tinggi daripada di ibu kota Ankara dan 34% lebih tinggi dari di kota terbesar ketiga, Izmir. Penjualan rumah di Istanbul menyumbang sekitar 20% dari penjualan rumah nasional dalam hal kuantitas dan sekitar 60% dalam hal omset per unit.

Sekitar 1,5 juta apartemen terjual di Turki pada tahun 2020, menurut data TUIK dan Bank Sentral. Jumlah apartemen yang serupa sekitar 1.492.000 terjual tahun lalu meskipun ada kenaikan harga hampir 60%, yang telah meningkat 30% pada tahun 2020 dan 10% pada tahun 2019.

Peningkatan hampir 60% pada tahun 2021 melampaui tingkat inflasi sebesar 24 poin persentase, yang berarti bahwa mereka yang berinvestasi di rumah mendapat untung setidaknya sebanyak mereka yang mengandalkan dolar AS.

Dan sementara intervensi pemerintah telah berusaha untuk menopang lira dan dengan demikian mengekang harga dolar sejak Desember, tidak ada yang mampu mengendalikan harga rumah. Tabungan yang lebih besar semakin mengalir ke sektor perumahan, memicu harga. Permintaan diperkirakan hanya akan meningkat kecuali jika inflasi menunjukkan tanda-tanda mereda.

Faktor utama lain yang mendorong harga rumah naik adalah perlambatan di sektor konstruksi negara itu, yang telah berkembang pesat hingga beberapa tahun lalu dan menjadi ciri khas pemerintahan Erdogan yang hampir dua dekade. Biaya konstruksi, termasuk input dan tenaga kerja, melonjak 68% pada 2021 setelah naik 25% pada 2020 dan 10% pada 2019, data TUIK menunjukkan.

Dalam hal bahan bangunan saja, harga melonjak 85% tahun lalu, belum lagi harga tanah yang melambung tinggi di kota-kota besar. Semua faktor tersebut menandakan perlambatan yang berkepanjangan dalam produksi hunian dan kenaikan harga rumah yang berkelanjutan.

Harga yang meroket tampaknya telah menghalangi permintaan pinjaman karena hanya sedikit yang bersedia menanggung hutang yang besar di tengah ketidakpastian ekonomi yang mencengkeram negara itu. Pada tahun 2020, pinjaman rumah telah meningkat 37% dan penjualan hipotek mewakili 38% dari seluruh penjualan apartemen. Tahun lalu, pinjaman rumah hanya meningkat 8% menjadi 273 miliar lira, dengan penjualan hipotek menyumbang kurang dari 20% dari semua penjualan apartemen, meskipun kenaikan suku bunga tetap relatif rendah.

Harga rumah telah memicu harga sewa juga, terutama di kota-kota besar, di mana migrasi menambah permintaan sewa. Kenaikan harga sewa telah jauh melampaui tingkat inflasi, terutama bagi penyewa baru.

Rata-rata harga sewa perumahan per meter persegi di Turki meningkat 68,7% pada Desember dari tahun lalu, menurut sebuah studi berdasarkan daftar oleh Pusat Penelitian Ekonomi dan Sosial di Universitas Bahcesehir Istanbul.

Tarifnya mencapai 84,6% di Istanbul, menjadikan sewa bulanan rata-rata apartemen seluas 100 meter persegi (1.076 kaki persegi) menjadi 4.000 lira ($281), jumlah yang sedikit dari upah minimum 4.250 lira ($298), yang merupakan gaji bulanan hampir setengah dari penerima upah Turki.

Peningkatan tahunan per meter persegi adalah 62,2% di Ankara dan 56% di Izmir. Harga sewa juga meningkat secara riil, tidak hanya di tiga kota terbesar tetapi secara nasional, memberikan insentif besar untuk investasi di rumah.

Parameter lain yang diawasi ketat adalah pembelian real estat orang asing, yang telah berusaha dipromosikan oleh Ankara dengan memberikan kewarganegaraan Turki kepada mereka yang membeli properti senilai setidaknya $ 250.000 dan menyimpannya setidaknya selama tiga tahun. Pembelian asing tersebut menyumbang 4,7% dari seluruh penjualan rumah pada tahun 2021, berjumlah sekitar 4.000 apartemen.

Penjualan real estat kepada orang asing, termasuk rumah dan properti lainnya, bernilai sekitar $4 miliar, menurut data Bank Sentral. Pembeli asing, sebagian besar dari negara-negara Timur Tengah dan Rusia, telah berkontribusi pada permintaan, meskipun dalam jumlah kecil, tertarik baik oleh insentif kewarganegaraan maupun depresiasi lira, yang telah membuat pembelian lebih murah bagi mereka yang membeli dengan mata uang keras.